Dobrý den. Podepsal jsem nájemní smlouvu na byt. V nájemní smlouvě je uvedeno, že mám hradit nájemné ve výši 12 000 Kč, ale není tu uvedeno, za jaké období a do kdy mám nájemné uhradit. Můžete mi poradit, jak se mám zachovat? Děkuji.

Dobrý den. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník uvádí, že není-li v nájemní smlouvě ujednáno jinak, má se za to, že se jedná o nájemné za jeden měsíc. Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. To znamená ve vašem případě, že se jedná o měsíční platbu nájemného, takže nájemné za měsíc srpen musíte uhradit do 5. srpna. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění (než nájemné a zálohy za služby), ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem. Plaťte včas, abyste se s platbou nájemného a služeb nedostal do prodlení, protože vám mimo jiné hrozí to, že po vás pronajímatel bude požadovat úrok z prodlení nebo poplatek z prodlení.

Správcovská firma nám naúčtovala nedoplatky za služby za tři roky zpětně. Teprve v letošním roce nám zaslala vyúčtování služeb z roku 2013. Je to možné?

Dobrý den, Postup správcovské firmy sice není v souladu s tehdejší ani nynější právní úpravou. Vyúčtování záloh za služby je třeba provést vždy za kalendářní rok a doručit nájemci nejpozději do určitého data roku následujícího. Dle současné právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 platí, že například vyúčtování za rok 2014 je nutno doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, což je obvykle do 30. dubna 2015 (pokud není jiná dohoda). Tolik na vysvětlenou k vyúčtování služeb pronajímatelem. I přes toto „zpoždění“ s vyúčtováním, má pronajímatel prostřednictvím správcovské firmy právo na případné nedoplatky a nájemce na případné přeplatky. Na uplatnění nedoplatků a přeplatků se vztahuje tříletá promlčecí lhůta, která vyplývá z občanského zákoníku. V případě, že jednorázová úhrada nedoplatku je pro vás velkou finanční zátěží, dohodněte si splátkový kalendář. Svoji žádost o splátkový kalendář odůvodněte pozdním vyúčtováním služeb.

Syn se z bytu odstěhoval, nevím kam a vůbec nic o něm nevím. V bytě má nadále trvalý pobyt. Požádala jsem pronajímatele o úpravu placení záloh za služby. Tento však odmítl s odůvodněním, že syn zde má nadále trvalé bydliště. Co mám dělat?

Dobrý den, podle § 2273 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník máte jako nájemce tzv. oznamovací povinnost o snížení počtu členů vaší domácnosti. Od počtu osob bydlících v bytě se odvíjí výše záloh na služby a rovněž rozúčtování nákladů na služby, tedy nižší počet osob v bytě, znamená nižší zálohy a náklady na služby (viz § 4 a 5 zák. č. 67/2013 Sb., tzv. zákon o službách). Místem trvalého pobytu se rozumí podle zákona o evidenci obyvatel adresa pobytu občana v České republice, která je vedena v základním registru obyvatel na adrese, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Občan může mít jen jedno místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci (dále jen „objekt“). V případech stanovených uvedeným zákonem může být místem trvalého pobytu sídlo ohlašovny. Z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu ani k vlastníkovi nemovitosti. V souladu s uvedeným zákonem můžete syna z trvalého pobytu odhlásit, podrobnosti vám sdělí na příslušném úřadě. Doporučuji vám, abyste znovu písemně sdělila pronajímateli, že syn opustil byt, v bytě se nezdržuje, služby nečerpá, proto žádáte o úpravu výše záloh za poskytované služby. Uveďte také, že trvalý pobyt nemá s placením záloh za služby nic společného, viz uvedený výklad shora odpovědi. V případě, že nebude vaší žádosti vyhověno, dává vám § 2251 a § 2253 občanského zákoníku možnost ukládat spornou část záloh za služby do notářské úschovy a tím se vyhnete případné výpovědi ze strany pronajímatele z důvodů neplacení záloh za služby v předepsané výši. Domnívám se však, že využití tohoto ustanovení v praxi je dosti nepraktické, proto upřednostňuji dohodu s pronajímatelem.

Dobrý den, na základě vašich předchozích odpovědí a v souladu s občanským zákoníkem jsem svého nájemce neplatiče nejdříve písemně vyzval k úhradě nájemného a služeb, kde jsem uvedl kolik doplatit, za co, celkové částky, výzvu na odstranění závadného chování a protiprávního stavu, požadovaný termín úhrady , na jaké číslo účtu platbu zaslat.

V případě, že nájemce na výzvu nebude reagovat, nájemné a služby v požadovaném termínu neuhradí, doručím doporučeně s dodejkou nájemci výpověď z nájmu bytu a to se všemi náležitostmi (poučení o námitkách a o právu odvolání k soudu). Nyní stojím před problémem, pokud mně nájemce do 3 dnů (to máme smluvně ujednáno v nájemní smlouvě) od doručení výpovědi byt nevyklidí a nepřizve mně k jeho převzetí, tak máme zakotveno smluvně v nájemní smlouvě tzv. násilné vystěhování nájemce (viz příloha). Je dle Vás toto ujednání dostačující pro úspěšnost případného soudního jednání. Údajně by se na tyto případy mohl aplikovat § 14/1 občanského zákoníku. Nehrozí mně trestný čin porušování domovní svobody? Děkuji za Vaše stanovisko.

Dobrý den, V nájemní smlouvě jste si s nájemcem dohodl, že nájemce dává podpisem nájemní smlouvy pronajímateli výslovný souhlas k tomu, aby, pokud nájemce po skončení platnosti nájemní smlouvy nevyklidí byt do 3 dnů, pronajímatel spolu s další nezúčastněnou nebo nájemcem předem určenou osobou byt otevřel, vstoupil do něj, sepsal majetek, který se zde nachází, byt vyklidil a nepřipustil další nájemcovo užívání bytu a to ani osobám, který byt s nájemcem užívali. Náklady na vyklizení bytu a uskladnění vystěhovaného majetku ponese nájemce nebo jím určená osoba. Nevyzvedne-li si nájemce takto uskladněné movité věci nejpozději do jednoho měsíce ode dne skončení nájmu, je pronajímatel oprávněn tyto movité věci na náklady a nebezpečí nájemce zlikvidovat nebo prodat a finanční výtěžek z tohoto prodeje případně použít na náhradu závazků nájemce vůči pronajímateli. Myslím si, že ujednání ve smlouvě sice nájemce podepsal, ale vy se i tak vystavujete nebezpečí, že na vás podá trestní oznámení, že bude například tvrdit, že v knížce měl schovanou větší částku peněz a za skříní hodnotný obraz nebo že porušíte domovní svobodu. Dále se domnívám, že § 14 NOZ – svépomoc na Vámi popsanou situaci nelze použít. Svépomoc musí být uskutečněna v mezích zákona a z toho vyplývajících podmínek, za kterých půjde o jednání dovolené a požívající právní ochrany: a) subjektivní soukromé právo musí být ohroženo hrozícím útokem ze strany jiného, b) je zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě a c) na ochranu svého subjektivního soukromého práva jedná sám nositel tohoto práva. Nebudou-li tyto podmínky splněny současně, půjde o vybočení (exces) z mezí svépomoci. Takové jednání není právem chráněno a jednající osoba ponese všechny sankční důsledky, včetně případné povinnosti k náhradě škody, která jejím jednáním vznikla. Správné podle občanského zákoníku a občanského soudního řádu je, že pokud nájemce byt nevyklidí, nepředá byt a klíče od bytu a domu, musíte žalovat na vyklizení bytu, vyčkat právní moci soudního rozhodnutí a poté požádat o nařízení výkonu rozhodnutí.

Dobrý den. V současné době probíhá dědické řízení po smrti mojí matky. Na byt, který užívala, si nikdo nečiní nárok. Majitel domu odmítá ale přijmout nájemné, které mu platím, jako dcera svým jménem, do té doby, než bude dědictví uzavřeno, byt vyklizen a předán. Děkuji.

Dobrý den. Ve vašem případě nepřešla práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, ale na vás jako na nájemcova dědice. Jako nájemcova dědička můžete nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co jste se dozvěděla o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost. Obdobným způsobem může vůči Vám postupovat pronajímatel (§ 2283 obč. zák.). Doporučuji, abyste se s pronajímatelem dohodli a věci si vysvětlili. Nájem bytu můžete ukončit i dohodou, je-li to možné s ohledem na délku dědického řízení či předání bytu. Pokud dohoda není možná, pak musíte nájem bytu vypovědět (viz shora) a až do skončení nájmu, tj. po uplynutí dvouměsíční výpovědní doby, popřípadě až do doby předání bytu, musíte hradit nájemné. V případě, že pronajímatel i nadále bude nájemné odmítat, skládejte je do notářské úschovy a pronajímateli o tom podejte písemné vyrozumění. Může se jednat o notáře, který projednává pozůstalost po zesnulém nájemci. Nájemcův dědic není povinen zaplatit nájemné za dobu od smrti nájemce do doby, než se dozvěděl o tom, že na něj nájem přešel, neboť po tuto dobu neměl objektivně možnost byt užívat. S notářem se rovněž dohodněte tak, abyste k datu ukončení nájmu mohla byt vyklidit a předat pronajímateli, z praxe je známo, že některá dědická řízení jsou zdlouhavá a byt pak není možné k datu skončení nájmu vyklidit.

Dobrý den. Bydlel jsem se svým otcem v bytě v nájmu od svých 15 let. Nyní je mi 18 let, jsem student a jiný byt nemám. Můžete mi, prosím, vysvětlit, jak mám nyní postupovat, abych v bytě mohl dále bydlet? Nájemní smlouva byla na otce. Musím podepsat novou nájemní smlouvu? Děkuji.

Dobrý den. Bydlel jste se svým otcem v bytě, otec měl nájemní smlouvu k bytu a vedli jste společnou domácnost, společně jste spolu bydleli, uklízeli, vařili a nakupovali. Na člena domácnosti zesnulého nájemce může nájem přejít při splnění dvou základních podmínek. První podmínkou je, že člen nájemcovy domácnosti žil v bytě nájemce ke dni jeho smrti. Druhou podmínkou pak to, že nemá v době úmrtí nájemce jiný vlastní byt. Tím se rozumí nejen byt v osobním vlastnictví, ale i nájem jiného bytu, služební byt či členství v bytovém družstvu. Pokud má nájem přejít na blízkého příbuzného zemřelého nájemce (manžel, partner, rodiče, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk), souhlas pronajímatele s přechodem nájmu se nevyžaduje. Pokud ale ten, na koho má nájem bytu přejít, o něj nestojí, musí to písemně sdělit pronajímateli nejpozději do jednoho měsíce od úmrtí původního nájemce. Pronajímatel může požadovat i při přechodu nájmu po nájemci poskytnutí peněžní jistoty (kauce), stejně jako je tomu v případě uzavření nové nájemní smlouvy, pokud ji zemřelý nájemce sám již nesložil. Občanský zákoník při přechodu práva nájmu bytu chrání práva pronajímatele tím, že přechod nájmu je omezen na dva roky od doby úmrtí původního nájemce. Ovšem toto časové omezení neplatí, pokud je novému nájemci více než sedmdesát let. Neplatí ani tehdy, pokud nájem přešel na osobu, které v době úmrtí původního nájemce ještě nebylo osmnáct let. V takovém případě přešlý nájem zanikne až dosažením dvacátého roku věku nového nájemce. Doporučuji, abyste se spojil s pronajímatelem, doložil mu například úmrtním listem, že váš otec zemřel a na základě této skutečnosti Váš nájem bytu bude ze zákona trvat 2 roky. I pro vás nadále platí nájemní smlouva otce. Budete-li chtít v bytě bydlet i po uplynutí dvou let, bude záležet na dohodě mezi vámi a pronajímatelem, zda vám nájemní smlouvu prodlouží na další období. V případě, že po uplynutí dvou let se nedohodnete na dalším trvání nájmu bytu, pak platí, že nájem bytu skončil.

Dobry den, znovu si Vás dovoluji kontaktovat s tímto dotazem. Naše dcera vlastní byt, který se rozhodla nyní pronajmout. Správce SVJ dceři sdělil, že má uvést počet osob v bytě, jejich jména a datum narození. Právě u data narození jsem se pozastavila, zda je to dle nového občanského zákoníku povinný údaj. V našem zájmu není nic zamlčovat, ale raději Vás prosím o radu, zda je datum narození povinný údaj dle NOZ. Děkuji.

Dobrý den, občanský zákoník řeší uvedenou problematiku, ale řešení není dokonalé, proto mohou v praxi nastat různé výklady a požadavky správců. § 1177 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zní takto: „Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.“ Přenechá-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě, je povinen bez zbytečného odkladu splnit oznamovací povinnost spočívající v oznámení jména a adresy osoby, jíž byt přenechal k užívání. Současně oznámí změny v počtu osob oproti dosavadnímu stavu. Toto oznámení je důležité z hlediska poskytovaných služeb a jejich vyúčtování tak, jak je upraveno v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto právního předpisu je povinností příjemce služeb (vlastníka, nájemce) oznámit poskytovateli služeb SVJ, pronajímatel, družstvo) písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. K vašemu hlavnímu dotazu, zda se musí uvádět správci datum narození u oznamovaných osob, bydlících v nájmu u vlastníka bytu, odpovídám, že ne. Jak je uvedeno shora, občanský zákoník je v úpravě oznamovací povinnosti velmi nepřesný, ale datum narození neuvádí ani v jednom z možných případů oznamovací povinnosti vlastníka. Také dle mého názoru je pro praxi důležité oznámit změnu v počtu osob v bytě a uvedení jména, příjmení a adresy trvalého pobytu nájemce vlastníka bytu, popřípadě toto uvést u všech osob, které v bytě bydlí a mají odvozené nájemní právo k bytu. Pokud správce požaduje datum narození u vašich nájemců, požádejte ho, o jaký právní předpis svůj požadavek opírá. JUDr. Jitka Kocianová

Potřebuji pro zavedení telefonu v bytě souhlas pronajímatele? Potřebuji si zřídit internet u O2 přes pevnou telefonní linku. Pronajímatel tvrdí, že bez jeho souhlasu toto udělat nemůžeme. V nájemní smlouvě jsme o tomto nic nenašli. Jak to tedy je?

Dobrý den, Pokud už síť pro zavedení v domě je, tedy by se jednalo o pouhé připojení pevné linky v domě, bez jakéhokoliv zásahu do domu pronajímatele, souhlas pronajímatele mít nemusíte. Je však slušností, pronajímateli oznámit, že se připojíte. Uvádím to z toho důvodu, aby později nedošlo k nějakému nedorozumění. V případě, že do domu ještě vedení není provedeno, nebo sice je, ale muselo by se kopat či vrtat, natáhnout lišta na chodbě, provrtat stěna z chodby do bytu apod., pak k tomuto souhlas pronajímatele rozhodně potřebujete a zároveň se dohodnete o technickém provedení či získáte informace, jaké zázemí pro telefonní linku se v domě nachází. V opačném případě se vystavujete nebezpečí, že po Vás pronajímatel bude požadovat případnou škodu na jeho majetku. SON ČR

Rád bych se zeptal na následující situaci, kdy potřebuji jakožto pronajímatel dát výpověď z bytu nájemci. Nájemce opustil nájemní byt bez předchozího upozornění, poslední nájemné neuhradil a nadále jej nelze jakkoliv kontaktovat. Jeho telefonní číslo je nedostupné a na elektronickou poštu nereaguje. Žádné jiné vedlejší kontakty na něj nemám. Své vlastní věci (v malém množství a nulové hodnoty) nájemník nevyklidil a klíče od bytu taktéž nepředal, ale sousedi tvrdí, že se odstěhoval ke svému příteli. V podstatě je nezvěstný, ale veškeré indicie mne vedou k závěru, že nebyl účasten žádné nehody, ale že spíše opustil nájemní byt z důvodu nastěhování se ke svému příteli.Potřebuji byt uvolnit k dalšímu pronájmu, ale chci postupovat zákonně. Děkuji.

Dobrý den. Jedná se o velmi složitou situaci. Nahlédneme-li do občanského zákoníku, nalezneme následující. Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. (§ 2292 obč. zák.) Ve výkladu k tomuto ustanovení je uvedeno, že byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče od bytu a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání (např. byly odevzdány i klíče od venkovní branky). Byt není odevzdán v případě, že v něm nájemce stále bydlí. Pokračujícím užíváním bytu je i jeho nevyklizení (§ 2225 odst. 1 obč.zák.). Chcete postupovat právní cestou a je zřejmé, že o takovéhoto nájemce dále nestojíte. Podle mého názoru jsou tu dvě možnosti ukončení nájmu, a to buďto výpověď nebo dohoda. Máte nájemcovu adresu trvalého pobytu. Nejdříve nájemce písemně vyzvěte (i když se vám pošta vrátí zpět), aby odstranil své závadné chování a uveďte lhůtu, do kdy má vše napravit. Poté na tuto adresu doručte doporučeně s dodejkou výpověď se všemi náležitostmi. Zřejmě bych zvolila výpověď bez výpovědní doby, jelikož dle mého názoru nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem tím, že vám jako pronajímateli způsobil obtíže – byt opustil, nájem neukončil a v bytě zanechal věci, je však otázka, jak by můj názor posoudil případný soud. Uvádíte, že nájemce na jakékoliv výzvy nereaguje. Písemnost je doručena, i když si ji adresát nepřevezme. V případě, že nájemce byt opět řádně neodevzdá, pak musíte podat k soudu žalobu na vyklizení bytu. Druhou variantou je dohoda o ukončení nájmu bytu. Je otázka, zda jednání nájemce, tzv. opuštění bytu, byste nemohl chápat jako dohodu o ukončení nájmu bytu, ovšem dohoda by měla být písemná a pořád je tu ta překážka – neodevzdal klíče a nevyklidil. Správně byste opět měl podat žalobu na vyklizení. Chápu však, že z praktického hlediska a hlavně s ohledem na to, že vše nasvědčuje tomu, že nájemce byt opustil, se jeví žaloba na vyklizení, jako zdlouhavé řešení. Pokud bychom tedy přistoupili na to, že se jedná o dohodu o ukončení nájmu bytu a že je evidentní, že nájemce byt opustil (opět se jedná o můj názor, zatím judikaturou nepodložený), pak nájemce ještě jednou písemně vyzvěte, aby odevzdal klíče od bytu a věci z bytu vyklidil, nejpozději do…, jinak že věci vyklidíte a uložíte a pokud si je nevyzvedne, tak zlikvidujete. Když na výzvu nebude reagovat, byt vykliďte za účasti svědků a pořiďte fotodokumentaci. Podle občanského zákoníku § 2296 platí, že je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí. Uvedené neplatí, jedná-li se o věc, kterou nájemce nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil. Veškerou korespondenci, kterou jste o skončení nájmu a vyklizení věcí s nájemcem vedl, si řádně uschovejte pro případné soudní jednání.

Nájemník v našem domě neužívá řádně byt, porušuje hygienické předpisy a vůbec neprovádí běžnou údržbu svého bytu. Můžete poradit kroky ke zjednání nápravy?

Nedohodnou-li se nájemce a pronajímatel jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a běžnou údržbu bytu zajišťuje a náklady hradí nájemce bytu. Pojem drobných oprav a běžné údržby bytů upravovalo nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které bylo s účinností nového občanského zákoníku bohužel zrušeno. Nicméně alespoň metodicky ho použít lze. Závadné chování nájemce by měl řešit pronajímatel a využít svých práv podle ustanovení občanského zákoníku k nápravě. Pokud by nájemce porušoval své povinnosti opakovaně či podstatně, mohlo by se jednat i o hrubé porušení povinností a pronajímatel by byl oprávněn dát takovému nájemci výpověď z nájmu bytu.

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou, v bytě bydlím již 5 let a chtěl bych si k sobě nastěhovat svoji přítelkyni, která dosud bydlela u rodičů. Musím žádat pronajímatele o souhlas nebo stačí, když mu to pouze zatelefonuji.

O souhlas pronajímatele žádat nemusíte, neboť jej nepotřebujete. Bydlet můžete s kýmkoliv uznáte za vhodné, jste ale povinen změnu v počtu osob ve své domácnosti písemně oznámit pronajímateli a to do bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců ode dne, kdy se Vaše přítelkyně do bytu nastěhuje. Telefonické oznámení nepostačuje.

Nastěhovala se ke mně dcera, ale náš dům má tři majitele, stačí, když změnu oznámím jednomu z nich?

Oznamovací povinnost splníte, pokud oznámíte změnu v potu osob kterémukoliv spoluvlastníkovi domu. Spoluvlastníci jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

Co nelze z nájemní smlouvy právně vymáhat?

Od ledna 2014 je nový občanský zákoník, který upravuje i tzv. zakázané ujednání a to v § 2239 NOZ, kde je ustanoveno: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Za nepřiměřené ujednání lze považovat např. odklízení sněhu v zimním období, kdy když např. nájemce se stal invalidním a takovou činnost nemůže vykonávat vzhledem ke svému zdravotnímu stavu, pronajímatel se pak nemůže takového závazku v nájemní smlouvy domáhat. Dalším příkladem je zákaz pronajímatele aby nájemce přijímal návštěvy nebo rodinné příslušníky, coby případné příležitostné nocležníky. I když se to nemusí každému pronajímateli líbit, jde o rozumnou podporu zákonodárců na ochranu práv nájemců. JUDr. Iveta Golasová

Náš dům má několik spoluvlastníků, to někdy vedlo k tomu, že jsme u některých úprav museli čekat, než se spolu dohodnou. Bylo to často skoro nemožné, protože se z různých důvodů nedokázali ani sejít, natož dohodnout. Nyní si prý budou moci mezi sebou vyvolit správce, který bude jednat jménem všech. Je to pravda?

Ano, je to pravda. Správce společné věci je upraven v novém obč. zákoníku v § 1134. Správce má právní postavení příkazníka. Je tedy dle nového obč. zákoníku povinen spoluvlastníkům za správu vyúčtovat svoji práci, tedy správci náleží náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci. JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Nový občanský zákoník prý nově upravuje i bydlení manželů po rozvodu, jak?

Bydlení manželů po rozvodu manželství znamená, že jeden z manželů nesmí rodině bez souhlasu druhého prodat střechu nad hlavou a to ani v případě, že patří nemovitost pouze jemu. Prodat nemovitost může pouze v případě, že zajistí druhému manželu jiné bydlení obdobné kvality. Manžela zkrátka nesmíte vystěhovat. Po rozvodu si žádný z bývalých manželů nebude smět odnést pračku ani postel, vystěhovat nesmí rodinu s dětmi z bytu, který vlastní. Vlastnické právo je omezeno zájmem rodiny a dětí. V případě, že muž odejde od ženy a nezletilých dětí, tak jestliže nemají náhradní bydlení, musí je nechat ve své nemovitosti. Rodina tam zůstává, ale za obvyklé nájemné. Stejně tak pokud mají manželé společné nájemní právo k bytu, v němž se svými dětmi bydlí, nemůže se manžel rozhodnout bez písemného souhlasu manželky nájem ukončit. Pokud by tak učinil, může se manželka dovolat neplatnosti takového jednání. Tuto úpravu nalezneme v § 747 a následujícího, rovněž § 767 NOZ. JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Sousedi jsou hluční a neustále také znečišťují naší společnou chodbu. Jak se mohu vůbec bránit proti neohleduplným sousedům?

Narušování vzájemných sousedských vztahů a porušování klidného nočního spánku je častým jevem v naší dnešní hektické společnosti. Občanský zákoník se zabývá problematikou regulace sousedských vztahů jako omezení vlastnického práva. Máte možnost obrátit se na příslušný orgán státní správy odpovědný za ochranu zdraví (jedná se především o dodržování nočního klidu mezi 22. hod. večerní a 6 hodinou ranní, kdy se předpokládá utišení veškerých domácích spotřebičů a klid pro spánek), aby situaci posoudil a předběžně vydal zákaz zásahu do práv souseda, dále máte možnost se obrátit přímo na souseda s žalobou, aby se soused určitého jednání zdržel. Další možností postiženého občana je obrátit se i na policii. Je tu i možnost obrátit se na vlastníka domu, ve kterém hluční a pořádek neudržující sousedé bydlí. Jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, může mu pronajímatel dát výpověď z nájmu v tříměsíční výpovědní době dle ustanovení § 2288 NOZ. JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Pronajímatel mi volal, že chce o víkendu ve večerních hodinách zkontrolovat, jestli byt užíváme řádně, prý si sebou vezme technika, který byt zkontroluje. Taky si chce pořídit nějaké fotografie bytu, protože uvažuje, že ho v brzké budoucnosti prodá. Má na to právo, veškeré vybaven bytu jsme si pořizovali na vlastní náklady?

Podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě jste povinen umožnit pronajímateli kontrolu bytu za účelem zjištění, zda je byt užíván řádným způsobem. Průběh kontroly však nesmí odporovat dobrým mravů a nesmí zasahovat do Vašich práv nájemce či osobnostních práv. S provedením kontroly bytu o víkendu, nebo v čase, který Vám nevyhovuje, nemusíte souhlasit. Stejně tak pronajímatel nemá právo pořizovat si fotografie bytu či jeho vybavení, tím spíše, pokud je vybavení ve Vašem vlastnictví. Pronajímateli tak můžete odmítnout umožnit vstup do bytu. Doporučuji Vám dohodnout se s pronajímatelem předem na termínu i způsobu provedení kontroly a stanovit si jasná pravidla jakým způsobem bude kontrola provedena.

Vlastník našeho domu, ve kterém mám pronajatý byt, se rozhodl dům prodat, a to po jednotlivých bytech. Máme jako nájemci předkupní právo k našemu bytu? V katastru nemovitostí jsou již zapsány jednotlivé jednotky.

Předkupní právo je v tomto případě upraveno v ustanovení § 1187 nového občanského zákoníku. Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, máte předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo Vám zanikne, nepřijmete-li nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. Poté již vlastník domu může převest byt další osobě s tím, že Vaše nájemní právo zůstává zachováno. Změna vlastnictví jednotky není důvodem k ukončení nájemní smlouvy např. formou výpovědi z nájmu.

Chtěla jsem se zeptat, jestli majitel musí dát souhlas k připojení pevné telefonní linky? Chtěli jsme si s manželem pořídit internet přes pevnou telefonní linku a majitel se ohradil, že musíme mít jeho souhlas. Myslím si, že to tak není, protože to není ani v nájemní smlouvě.

Souhlas se zavedením telefonní linky do bytu byste potřebovali tehdy, pokud by bylo nutné provést nějakou stavební úpravu, aby linka do bytu byla zavedena, např. vybudování "vedení" do Vašeho bytu apod. Pokud je "zázemí" pro připojení již vybudováno a stačí se "jen připojit", pak souhlas pronajímatele nepotřebujete.

Majitel mi chce skokově zvednout nájemné o několik tisíc korun a odvolává se na to, že mu to umožňuje nový občanský zákoník. Je to možné?

Současný občanský zákoník, ani nový občanský zákoník nic takového neumožňuje. Pronajímatel není oprávněn nájemné jednostranně zvyšovat, ledaže by mu to umožňovalo ujednání v nájemní smlouvě. Pokud takové ujednání chybí, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného. V případě že nájemce s návrhem písemně souhlasí, vzniká pronajímateli na zvýšené nájemné právní nárok, pokud však nájemce pronajímateli písemný souhlas nedá, může o změně nájemného rozhodnout pouze soud příslušném soudním řízení. O změně nájemného lze samozřejmě uzavřít písemnou dohodu nebo dodatek k nájemní smlouvě. Zpracovalo: Sdružení nájemníků ČR O změně nájemného lze samozřejmě a uzavřít také písemnou dohodu, příp. dodatek k nájemní smlouvě.

Co se rozumí hrubým porušením nájemní smlouvy, které může vést k ukončení nájmu? Majitel nám hrozí výpovědí, jelikož jsme v bytě měli oslavu narozenin, která se protáhla až do rána a byla poněkud hlučnější. Byla to však jednorázová záležitost a všem sousedům jsme se omluvili.

Definici hrubého porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu nový občanský zákoník bohužel neobsahuje. Přímo ze zákona se má toto hrubé porušení povinností pouze podnájem bytu bez souhlasu pronajímatele. Důsledkem hrubého porušení může být výpověď pronajímatele s tříměsíční výpovědní dobou. Situaci, kterou popisujete, bychom však za hrubé porušení povinností nájemce považovat nemohli, alespoň podle dosavadní praxe a současné judikatury soudu. Nepředpokládáme, že se v tomto smyslu rozhodování soudu změní. Pokud se tedy jednalo o jednorázovou záležitost, důsledkem by výpověď z nájmu bytu být neměla. Mgr. Lenka Veselá

Nájemníci v mém bytě mi oznámili, že chtějí byt využívat i k podnikání – v jeho část i zřizují kancelář daňové účetní. Moc se mi to nelíbí, mohu jim to zakázat nebo s nimi ukončit nájemní smlouvu?

Podle ustanovení § 2255 nového občanského zákoníku může nájemce v bytě pracovat nebo podnikat, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Doporučujeme Vám v tomto směru nájemce kontaktovat, v čem konkrétně bude spočívat jeho „podnikatelská činnost“, zejména zda do této „kanceláře“ budou docházet ve větším počtu lidé - klienti, zda bude mít zaměstnance apod. V těchto případech by jistě podnikání působilo zvýšené zatížení pro dům, zejména z hlediska poskytování služeb spojených s užíváním bytu. Mgr. Lenka Veselá

Bydlím v nájemním obecním bytě se smlouvou na dobu neurčitou sama, ale částečně se mnou žije vnuk, na něhož bych byt časem ráda převedla. Jak to zařídit, aby mu zůstal natrvalo? Mohu na něj bydlení převést hned nebo stačí, když se mnou bude trvale žít a byt mu připadne po mé smrti?

Nájemní smlouvu na svého vnuka převést nemůžete. K přechodu nájemní smlouvy s účinností od 1.11.2013 může dojít pouze v důsledku úmrtí nájemce, přičemž nájemní smlouva přechází na osoby, které splnily zákonné podmínky (tj. nemají vlastní byt a sdílely společnou domácnost s nájemcem). Nájemní smlouva přechází na tyto osoby s určitými výjimkami max. na dobu 2 let. Právní úprava je v novém občanském zákoníku dána ustanovením § 2279 a násl.

Jsem členem bytového družstva, ale v bytě v jím spravovaném domě nebydlím, protože dlouhodobě žiji se svou přítelkyní jinde. Podíl v družstvu prodávat nechci, ale byt bych rád pronajal, družstvo je však proti. Mají na to nárok?

Bytové družstvo je vlastníkem domu a je tedy v postavení pronajímatele. Jako člen bytového družstva a nájemce bytu můžete dát dále byt do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele, příp. za dalších podmínek upravených ve stanovách Vašeho bytového družstva. Bytové družstvo Vám souhlas s podnájmem bytu dát skutečně bez dalšího nemusí. Doporučujeme Vám tuto věc řešit na členské schůzi bytového družstva a pokusit se přesvědčit členskou základnu, aby věc projednala a souhlas s podnájmem Vám dala.

Musí být nájemní smlouva k bytu písemná? Doposud platilo že ano, jinak smlouva byla neplatná, navíc musela obsahovat i další náležitosti, jak je to teď podle nového občanského zákoníku?

Nový občanský zákoník věc upravuje v ustanovení § 2237 a to pouze tak, že nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Lze však i nadále doporučit, aby nájemní smlouva byla uzavírána písemně v každém případě, neboť se tím dá předejít mnoha sporům mezi pronajímatelem a nájemcem, které z nájemí smlouvy mohou v budoucnu vzniknout. Mgr. Lenka Veselá

Mám nájemní smlouvu k bytu, ve které není žádné ustanovení, které by řešilo co se stane, když mi smlouva skončí a já přesto zůstanu v bytě bydlet. Pronajímatel proti tomu, abych v bytě zůstal i nadále nic nemá, bohužel je ale dlouhodobě v zahraničí a nemůžeme spolu uzavřít žádný písemný dodatek ke smlouvě. Mám strach, abych neproušil zákon, řeší tuto situaci nový občanský zákoník?

Podle ustanovení § 2285 nového občanského zákoníku platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel je v této době nevyzve, aby byt opustil, je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To neplatí, ujednají-li si strany ve smlouvě něco jiného. Výzva pronajímatele vyžaduje písemnou formu. Tím, že v bytě zůstanete nadále bydlet tedy zákon neporušíte, naopak se Vám nájemní smlouva obnoví přímo ze zákona, žádný dodatek s pronajímatelem o prodloužení nájmu uzavírat nemusíte. Mgr. Lenka Veselá

Vlastním nebytové prostory, které bych rád pronajal k bydlení, nevím zda je to možné. Pokud bych to udělal, bude nájemní smlouva platná nebo nikoliv?

Nový občanský zákoník výslovně stanoví, že když si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor (§ 2236 odst. 2 NOZ). Byt je pak v novém občanském zákoníku (§ 2236 odst. 1) definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Oproti tomu v zákoně o vlastnictví bytů (§ 2b) zákona č. 72/1994 Sb., byl byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Zákon o vlastnictví bytů pozbyl ke dni 31.prosince 2013 účinnosti. Pronajme-li tedy pronajímatel byt k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, i přestože není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, půjde přesto dle ustanovení NOZ o platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit samostatně, stále půjde o užívání prostoru v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, tzn. může Vám hrozit sankce ze strany stavebního úřadu. Mgr. Lenka Veselá

Pacht se od nájmu odlišuje tím, že kromě práva užívat věc obsahuje ještě navíc právo věc požívat, tedy brát z ní užitky. Například pachtýř má právo v propachtované zahradě sklízet vypěstované ovoce a zeleninu („brát z ní užitky“), kdežto nájemce nikoliv.

Nový občanský zákoník institut pachtu nově vymezuje v ustanoveních § 2332–2357. Pachtovní smlouvou přenechává propachtovatel určitou věc pachtýři k dočasnému užívání a požívání, který o ni pečuje jako řádný hospodář a za její užívání a požívání platí buď dohodnuté pachtovné nebo poměrnou část výnosu z věci. Kromě této obecné úpravy je zvláště regulován zemědělský pacht, jde-li o zemědělský nebo lesní pozemek, a pacht závodu.

Bude muset (podle nového občanského zákoníku) nájemce stále na své náklady provádět běžnou údržbu bytu a zajišťovat drobné opravy? Nebo vše již bude muset zajišťovat pronajímatel?

Nájemce stále bude mít povinnost provádět na své náklady běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Tato povinnost vyplývá z ustanovení § 2257 odst. 2 NOZ. Novým občanským zákoníkem však byl zrušen zvláštní právní předpis, který vymezoval pojmy drobné opravy a běžné údržby a stanovil další pravidla a podmínky, za kterých byl nájemce povinen tyto své povinnosti zajišťovat. Jednalo o nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Nově tak bude především na nájemci a pronajímateli, aby si přímo v nájemní smlouvě tyto pojmy definovali a stanovili si konrétní pravidla. Mgr. Lenka Veselá

Chtěla bych se informovat, jakým způsobem jsou upraveny v novém občanském zákoníku služební byty? Pracuji ve školství a můj zaměstnavatel mi takový byt nabízí, nevím jaká práva či povinnosti z toho pro mě plynou.

Je-li dle ust. § 2297 nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této souvislosti ujednán nájem domu. V ust. § 2298 odst. 1 je uvedeno, že nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle § 2297, aniž k tomu měl vážný důvod. V odstavci 2 téhož paragrafu je uvedeno, že v případě přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci. V případě, že nájemce zemře, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží (ust. § 2299).

Dostal jsem se s pronajímatelem do sporu o výši nájemného z bytu. Dosud mu nájemné v jím určené výši z opatrnosti hradím, ale domnívám se, že na něj nemá právo. Mám ale strach z toho, že pokud mu co chce nezaplatím, dá mi výpověd z nájmu bytu. Můžu v této situaci něco dělat?

Nový občanský zákoník upravuje tuto věc v ustanovení § 2253 a to tak, že nedohodnou-li se strany na dlužném nájemném, nelze nájem bytu vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část, do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Stejná právní úprava platí pro případy, kdy se nájemce domáhá plnění z nájemní smlouvy a pronajímatel odmítá plnit s námitkou neplacení nájemného. I v tomto případě má nájemce možnost uložit dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy, ale musí o tom vyrozumět pronajímatele. Vyrozumění pronajímateli doporučuji zaslat písemnou formou, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou. Mgr. Lenka Veselá

Jsme důchodci, máme pronajatý byt k němuž máme dekret na dobu neurčitou a majitel našeho domu nám ústně oznámil, že příští rok bude byt potřebovat pro svého syna, který hodlá založit vlastní rodinu. Může nám nájem vypovědět a je povinen nám zajistit náhradní byt?

Podle ustanovení § 2288 odst. 2) NOZ může nájem na dobu neurčitou pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, dále tehdy, pokud pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc). Pronajímatel již nově nemá povinnost Vám zajisti náhradní byt. Pokud však výpovědního důvodu nevyužije do jednoho měsíce od vyklizení bytu k účelu uvedenému ve výpovědi (tato lhůta se bude stavět v případě potřebné úpravy bytu), bude Vám povinen byt znovu pronajmout nebo Vám nahradit škodu.

Slyšel jsem, že údajně je v novém občanském zákoníku uvedeno, že pronajímatel bytu může dát nájemci výpověď z nájmu bytu bez udání důvodu. Je to pravda a jak se nájemce bránit? Děkuji.

Pronajímatel v případě výpovědi nájmu bytu musí vždy postupovat v souladu s příslušnými ustanoveními nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Nový občanský zákoník přináší v této oblasti řadu změn, nerozlišuje se již mezi výpovědí s přivolením soudu nebo bez přivolení soudu. Zákon upravuje výpověď bez výpovědní doby (§2291), vypovězení nájmu na dobu určitou i neurčitou (§2288 odst. 1), vypovězení nájmu ne dobu neurčitou (§2288 odst. 2) Jakékoliv bytové náhrady byly zrušeny. Pronajímatel doručí nájemci výpověď a nájemce, pokud má důvod, se může bránit u soudu, včetně podání námitek pronajímateli. Výpověď pronajímatele musí být písemná, musí být nájemci doručena, výpovědní důvod musí být pronajímatelem přesně specifikován, v některých případech výpovědi musí být dána výzva k odstranění nedostatků, a dále musí být ve výpovědi poučení pro nájemce, do kdy a jak se může bránit. Důvod výpovědi ze strany pronajímatele, může být jen ten, který je v zákoně uvedený. Výpovědní důvod bez uvedení důvodu nový občanský zákoník neobsahuje. Výpovědní doba je obvykle 3 měsíce. U výpovědi bez výpovědní doby, musí nájemce opustit a vyklidit byt ihned, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Nový občanský zákoník upravuje nájem bytu v §§ 2235 až 2301 a můžete do něj nahlédnout například zde: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/NOZ_interaktiv.pdf. JUDr. Jitka Kocianová

Obracím se na Vás jako předseda SVJ. Budeme dělat vyúčtování záloh na služby za rok 2013. Máme však jednoho problémového vlastníka bytu, který nechce přiznat počet osob v bytě. Uvádí, že v jeho bytě je jen jedna osoba, ostatní jsou jen návštěva. Ať mu prý dokážeme, že tomu tak není. Vidíme a slyšíme v bytě 3 osoby. Jezdí denně výtahem nejméně dvacetkrát, světlo na chodbě také prosvítí. Vše to za ně zaplatí ostatní bydlící.

Jak máme postupovat? Když mu správce napíše na tyto služby 3 osoby, on to odmítne zaplatit. Svědectví osob bydlících v domě také neseženu, nic mi nepodepíší, bojí se a jsou alibisté. Vyjádření výboru také nebere, protože jsme prý proti němu zaujatí. Tak mi prosím, poraďte, co se s tímto problémem dá dělat ? Děkuji.

Dobrý den, pane předsedo. Vlastník bytu má vůči společenství vlastníků tzv. „oznamovací povinnost“. Tato povinnost byla a doposud ji máte upravenu ve stanovách Čl. IV (nař. vl. č. 371/2004 Sb., v příloze jsou Vzorové stanovy), a to tak, že člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, mimo jiné má povinnost oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé též na počtu členů domácnosti, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Od 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), který v § 1177 odst. 2 specifikuje tuto povinnost tak, že vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby. Od stejného data, tedy od 1. 1. 2014 je rovněž účinný zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (používá se legislativní zkratka „zákon o službách“). V ustanovení § 12 je oznamovací povinnost dána příjemci služeb (vlastník bytu) vůči poskytovateli služeb (SVJ). Vlastník bytu má povinnost SVJ oznámit písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Jestliže poskytovatel nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost upravenou tímto zákonem ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění povinností v této lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé smluvní strany. Pro úplnost dodávám, že podle citovaného zákona o službách budete dělat poprvé vyúčtování až v roce 2015 za rok 2014. Zákon se však musí dodržovat již tento rok, takže ustanovení o pokutě je možno použít. JUDr. Jitka Kocianová

V našem domě užíváme s ostatními nájemci kromě bytů také půdní prostor o ploše cca 40m2 k sušení prádla. Za tento společný prostor jsme pronajímateli donedávna neplatili, nyní po nás pronajímatel chce nájemné. Pokud mu prý platbu nebudeme hradit, dá nám výpověď z bytu. Má na takový postup pronajímatel nárok?

Podle ustanovení § 688 odst. 1 občanského zákoníku máte jako nájemci vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Za užívání společných prostor domu a zařízení (např. schodiště, půda, kočárkárna, sušárna apod.) tedy pronajímatel nemá nárok požadovat zvláštní platbu, tyto prostory máte ze zákona právo užívat vedle práva užívat byt.

Slyšel jsem, že podle současné právní úpravy není majitel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Je to možné?

I podle současné právní úpravy je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání a též zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Zákon pouze připouští možnost předat byt nájemci ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, ale pouze tehdy, pokud se na tom pronajimatel s nájemcem ve smlouvě o nájmu bytu dohodnou. Oběma stranám nájemní smlouvy lze v takových případech doporučit, aby v nájemní smlouvě byl přesně specifikován rozsah úprav, které provede nájemce nebo pronajímatel, vzájemná práva a povinnosti obou smluvních stran související s uvedením bytu do způsobilého stavu a způsob náhrady nákladů za provedené úpravy...

Měla bych dotaz, ve které výši má být umístěný měřák na ústředním topení? Měřič je sice uprostřed radiátoru co se šířky týče, ale výškou je v horní třetině až čtvrtině, kde při přivření regulačního ventilu topení ve spodní části nehřeje. Nebyl by pro optimální měření být umístěn měřák uprostřed radiátoru, co se výšky týče?

Jako místo instalace indikátoru vytápění musí být zvolena taková místa na povrchu otopného tělesa, na nichž je docilován co největší podíl provozu pro dostačující závislost mezi jeho údajem a dodávkou tepla. Zpravidla je to místo, na němž teplonosná látka dosáhla 25 % své celkové dráhy. Výška místa instalace leží u vertikálně protékaných otopných těles (článkových, trubkových a deskových) mezi 66 až 80 % celkové výšky otopného tělesa (měřeno zdola), vztaženo na střed indikátoru. S ohledem na nasazení termostatických ventilů na otopná tělesa se jako místo instalace doporučuje 75 % celkové výšky otopného tělesa. Odchylka od výšky místa instalace nesmí překročit ±10 mm. Místo připojení v horizontálním směru musí ležet ve středu, popř. blízko středu celkové délky otopného tělesa.

Dle revizního technika musí dojít k novému vyvložkování komína. Pronajímatel chce, abychom toto uhradili s tím, že se jedná o službu spojenou s provozem komínové techniky. Má na to právo?

Provoz komínové techniky je ve vztahu ke konečnému spotřebiteli interpretován jako služba v bytových domech s individuálním nebo lokálním vytápěním. Do nákladů na provoz komínové techniky zahrnující mj. kontrolu a čištění komínů ve stanovených lhůtách se však nezahrnují náklady vynaložené na zabezpečení bezpečné funkce komínů (např. vyvložkování komínového průduchu). Tyto náklady hradí vlastník bytového domu z nájemného.

Koupil jsem byt v domě, kde je Společenství vlastníků. Ve vyúčtování tepla toto Společenství rozdělilo náklady na vytápění na složku základní ve výši 20% a 80% složku spotřební, kterou následně rozúčtovalo dle indikátorů vytápění. Současně je ve vyúčtování na můj byt uvedena odchylka proti průměru všech bytů ve výši 475%.

Toto jsem u Společenství reklamoval, avšak reklamace byla ze strany Společenství zamítnuta s tím, že rozdělení nákladů v poměru 20% složka základní a 80% složka spotřební bylo schváleno vlastníky bytů ještě před tím, než jsem byt koupil. Je takový postup Společenství při vyúčtování nákladů na teplo správný?

Postup Společenství při vyúčtování nákladů na teplo pro vytápění je v rozporu s Vyhláškou MMR ČR č.372/2001 Sb. 1. Dle ust. §4 odst. 1. činí základní složka 40-50% a zbytek nákladů tvoří složky spotřební. Dle Metodického pokynu k této vyhlášce volba podílu základní a spotřební složky není věcí hlasování resp. dohody zúčastněných, ale vychází z technického řešení otopného systému a způsobu indikace. Pro poměrové indikátory vytápění by tento podíl měl být 50/50. 2. Dle ust. §4 odst. 4. rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu 40 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Při překročení stanovené tolerance rozdílů v měrných úhradách je vlastník povinen provést úpravu rozdělení nákladů spočívající v úpravě (změně) podílu základní a spotřební složky v celkových nákladech, přezkoumání stanovené korekce na polohu místností nebo bytů a hledání příčin mimo výpočtovou metodu.

Bydlím v soukromém domě a majitel pověřil správou domu správu nemovitostí s.r.o. Jakmile klesne venkovní teplota pod -6°C je v bytech maximální teplota 15°C. Tato situace se každoročně opakuje, ale správce, přestože platíme každý měsíc 506,- Kč za teplo, na připomínky nereaguje, ani odpovědí na stížnosti a prosby o nápravu.

Pokud teplota v otopném období nedosahuje v obytné místnosti min teploty 20 st. C, mezi 6 až 22 hod., je nutné prokazatelně reklamovat závady v dodávce vytápění. Je vhodné požadovat měření teploty v bytě v prvé řadě prokazatelně přes pronajímatele /resp. správce/, pokud odmítne nebo se nelze dohodnout na termínu z důvodů na straně správce, pak současně s požadavkem na slevu z nájemného sdělit, že měření zajistíte odbornou firmou na vlastní náklady, které následně budete uplatňovat vůči pronajímateli. Je také důležité, aby Vám bylo doloženo vyúčtování za dodávku tepla včetně podkladů. O toto se také musí písemně žádat. Závady na vytápění musíte prokazatelně a opakovaně uplatňovat, nestačí pouze telefonní či osobní kontakt. Pokud má problém více lidí v domě, je vhodné je rovněž aktivizovat.

V těchto dnech nám mění pronajímatel opět vodoměry. Stále mám problém se samostatným nájemným za ně. V odpisech nám je pronajímatel samostatně rozpočítává a předepisuje měsíčně na 4, resp. 6 let. Pokud jsou nutnou součástí bytu, nájemné z nich by mělo být v základním nájemném. Snad obdobně jako je zahrnuto příslušenství, okna, dveře, kliky, podlahy aj. Žádným nadstandardem přeci nejsou. Anebo jsou? Jak si máme užívat 4 zaplombované přístroje. Jejich počty (dvoje stoupačky) ani cenu nemůžeme nijak ovlivnit.

Samozřejmě by bylo žádoucí, aby Vaše nájemní smlouva obsahovala i dohodu ohledně těchto vodoměrů. Vodoměr na SV však není povinnou součástí vybavení bytu, protože není ani povinnost měření. Je však vhodné, aby takové měření existovalo. S ohledem na skutečnost, že dnes již není zcela automatické, že nájem trvá natrvalo dle smlouvy na dobu neurčitou, je tato forma rozložení na více let pro nájemce výhodná. Pronajímatel je nejen oprávněn, ale i povinen zajistit, když už tyto měřidla jsou v bytě instalovány, aby došlo k jejich certifikaci před uplynutím dané lhůty. Z hlediska úhrady dle Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., §5, písm. f) a je pak povinností nájemce se na úhradě nákladů na certifikaci plně podílet. To platí i v případě poruchy měřidla, pokud se nejednalo o vadný vodoměr...

V našem domě probíhá rekonstrukce dvou bytů, pronajímatel navíc v domě buduje nový výtah. V celém domě je z tohoto důvodu nepořádek práší se zde, všechno si pak nosíme do bytu. Chápeme sice, že si pronajímatel chce vylepšit svoji nemovitost, ale rekonstrukce už trvá více jak dva měsíce a prostředí v domě se značně zhoršilo. Máme nárok třeba na nějakou kompenzaci od majitele nebo slevu z nájemného ?

Nájemce má podle ustanovení § 698 odst. 1 právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Podle ustanovení odstavce 2 § 698 má stejné právo nájemce i tehdy, jestliže stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. Slevu je třeba u pronajímatele uplatnit písemně, nejpozději do 6 měsíců od skončení stavebních prací. Výše Vámi uplatněné slevy musí být přiměřená závadě. Pokud pronajímatel slevu neuzná, musel by o její výši rozhodnout příslušný soud.

Jak vysokou kauci může pronajímatel požadovat při uzavření nájemní smlouvy? Četl jsem, že to může být až trojnásobek platby za byt, nepřipravuje se v tomto směru nějaká změna?

Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. S institutem kauce počítá i nový kodex občanského zákoníku v ustanovení § 2254 jako s „jistotou“, kterou na základě předchozí dohody bude moci nájemce složit u pronajímatele pro případ, že nebude plnit své povinnosti vyplývající pro něj z nájemní smlouvy, tj. zejména hradit nájemné. Zatímco v současné době je pronajímatel oprávněn požadovat max. trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, podle nového kodexu bude moci požadovat max. šestinásobek měsíčního nájemného (nikoliv již včetně záloh na služby spojených s užíváním bytu.). V dosavadní praxi však pronajímatele zpravidla kauci ve výši trojnásobku platby za byt nepožadují, neboť nájemci nejsou ochotni tak vysokou částku jim k zajištění povinný plateb poskytnout. Výše kauce je vždy věcí konkrétní dohody stran.

Dala jsem pronajímateli výpověď z nájmu bytu. Pronajímatel chce, abych mu hradila nájemné a služby i po dobu výpovědní lhůty. Má na to nárok, když v bytě již nejsem?

Pronajímatel má nárok na platby nájemného a služeb spojených s užíváním bytu i po dobu běhu výpovědní lhůty. Pokud v bytě nejste a služby nespotřebováváte, měla by se tato skutečnost zohlednit ve vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu.

V lednu 2012 mi zemřela mi babička, se kterou jsem žila ve společné domácnosti pouze 1 rok. Nájemní smlouva byla na její jméno a byla uzavřena na dobu neurčitou. Mám nárok v bytě zůstat? Přechází na mě nájemní smlouva na dobu neurčitou? Pronajímatel mě z bytu nijak nevyhání, ale chce se mnou uzavřít nájemní smlouvu pouze na 1 rok.

Nájem bytu na Vás přechází přímo ze zákona, pokud jste v den úmrtí babičky s ní žila ve společné domácnosti a současně nemáte vlastní byt. Nájem bytu na Vás přechází pouze na dobu 2 let, poté nájem bytu končí, pokud se s pronajímatelem nedohodnete jinak. Protože k přechodu nájmu bytu dochází přímo ze zákona, novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte, platí Vám nájemní smlouva Vaší babičky.