Dobrý den, jsme společenství vlastníků jednotek. Jeden z vlastníků užívá neoprávněně jeden ze sklepů a nouzový záchod ve sklepě, od nichž má jako jediný klíče a neplatí za elektřinu. V prostorách tráví většinu dne, svítí, pouští rádio. Roční náklady jsou ve srovnání s ostatními dvěma vchody celkem o 3 500 až 4 000 Kč vyšší. Tento vlastník nechodí na schůze, nic neřeší. Co lze dělat v takovém případě a na koho se obrátit? Jaký máme zvolit postup? Děkuji.

Dobrý den, společenství vlastníků jednotek má k dispozici prohlášení vlastníka, ve kterém jsou vymezeny jednotlivé jednotky (bytové i nebytové) a společné části budovy, které jsou společné všem vlastníkům jednotek. Pokud někdo z vlastníků neoprávněně užívá společné části budovy (vy tvrdíte, že je to v případě vašeho společenství sklep) výhradně pro svoji potřebu a nehodlá tyto „prostory“ dobrovolně vyklidit a umožnit jejich užívání všem vlastníkům, bude nutné se obrátit na příslušný soud se žalobou. Samozřejmě, že než k takovému kroku přistoupíte, doporučuji vám opravdu důkladně prostudovat vaše prohlášení vlastníka a vyjasnit si, jak je to se sklepem, který patří všem, pak napište dotyčnému vlastníku alespoň jeden doporučený dopis, popřípadě se s ním dohodněte např. na nájmu, to už musíte řešit podle okolností případu. JUDr. Jitka Kocianová

Musí být v letošním roce při změně stanov bytového družstva proveden notářský zápis o rozhodnutí členské schůze, kde se tyto stanovy mění?

Obchodní společnosti mají povinnost do 30. 6. 2014 přizpůsobit své zakladatelské listiny (tedy u družstev stanovy) dle Zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb., nebo se tomuto zákonu obchodní společnosti musí podřídit. O rozhodnutí členské schůze, kterým se mění stanovy družstva, musí být pořízen notářský zápis viz. § 776 a 777 výše zmíněného Zákona o obchodních korporacích. JUDr. Iveta Golasová

Dobrý den, potřebuji od Vás poradit ve věci přihlášených osob s trvalým bydlištěm. u nás v domě, kde vzniklo společenství vlastníků. Byl jsem ve volební komisi a tam jsem se setkal na seznamu se jménem občana, který vůbec v našem domě nebydlí. Byl jsem se zeptat na příslušném úřadu, na ohlašovně trvalého pobytu. Tam mi řekli, že ten člověk je přihlášený k trvalému bydlišti na uvedené adrese se souhlasem majitele bytu. Jméno majitele bytu mi prý ale nesmí říct. No tak, to jsem zůstal v úžasu.! My jako SVJ nemáme právo zjistit, kdo je v našem domě přihlášený k trvalému pobytu? To tam může být třeba 10 osob přihlášených a my to vůbec nemáme právo vědět? Na co tedy ty SVJ vznikaly, když nemají žádné pravomoci. Poraďte mi, prosím, jak máme postupovat? Policie nám nepomůže? Děkuji.

Dobrý den, v souladu s § 10 odst. 8 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, ve znění pozdějších předpisů sdělí ohlašovna vlastníkovi objektu na jeho písemnou žádost jméno, popřípadě jména, příjmení a datum narození občana, k němuž vede údaj o místě trvalého pobytu, odpovídající adrese objektu. Sdělení ohlašovny podle věty první musí být vlastníkovi objektu doručeno do vlastních rukou. Problém je v tom, že SVJ není vlastníkem objektu (vlastníkem objektu jsou jednotliví vlastníci bytu, kdy dům je v bytovém spoluvlastnictví), tudíž ohlašovna postupovala v souladu s citovaným zákonem. V souladu s tímto zákonem vzniká občanovi, při splnění podmínek zákona, právo přihlásit se k trvalému pobytu tam, kde skutečně bydlí. Chápu Vaši starost o nemovitost, že jako SVJ, chcete mít přehled o pohybu osob v domě. Na tuto skutečnost se snaží reagovat zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který je účinný od 1. 1. 2014. Tento nový občanský zákoník ukládá povinnost vlastníku bytu, aby: oznámil, že nabyl jednotku do vlastnictví, a to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. oznámil bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby. Naopak, pak bude platit, že požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. JUDr. Jitka Kocianová

Dobrý den. Vlastním byt a jsem tudíž členem společenství. Zdá se mi nesmyslné, že společenství vlastníků vzniká ze zákona. Bude tomu tak i v novém občanském zákoníku ?

Dobrý den. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“ nebo „nový občanský zákoník“), který zřejmě nabude účinnosti 1. 1. 2014 ruší dosavadní zákon o vlastnictví bytů (i nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství) a vlastnictví bytů upravuje v oddíle 5, nazvaném bytové spoluvlastnictví - §§ 1158 – 1222. Nový občanský zákoník rozlišuje mezi povinným založením společenství vlastníky (alespoň 5 jednotek v domě z toho 3 různých vlastníků) a správou domu bez společenství, ale v každém případě je zdůrazněna povinnost vlastníka bytu podílet se na správě domu a pozemku a právo rozhodovat o těchto záležitostech. V odpovědi na dotaz nelze tyto záležitosti rozebírat podrobně, ale mohu stručně uvést, že společenství dle nového občanského zákoníku přímo ze zákona nevzniká, ale zákon ukládá vlastníkům za určitých okolností je založit. Vlastník jednotky se tak stává členem společenství. V každém případě však rozhodování o společných záležitostech, týkajících se správy domu a pozemku, je postaveno na stejných či obdobných principech, jako je tomu dosud. Naopak, tím, že celý NOZ je postaven na principu autonomie vůle, bude hodně záležet na tom, jak si členové společenství své záležitosti ve společenství upraví a skutečně se budou na společných záležitostech podílet. JUDr. Jitka Kocianová

Co mám dělat, když nechci být členem společenství vlastníků. Vlastníme s manželkou byt a nesouhlasíme s rozhodováním společenství, jeho rozhodnutí jsou nesmyslná, protože ve výboru společenství sedí jen staří lidé. My jsme mladí a nemáme čas na nějaké schůzování. Věci si dovedeme zařídit sami, nepotřebujeme k tomu nějaké společenství. Prý jsem členem společenství ze zákona, je tento nesmysl pravda?

Dobrý den. Vlastníte bytovou jednotku – byt a dále jste spoluvlastníkem podílu na domě, ve kterém se byt nachází a pozemku, na kterém dům stojí. Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek. O jakémkoliv spoluvlastnictví platí, že máme právo, ale i povinnost rozhodovat o těchto společných věcech a podílet se na jejich správě a údržbě. V zákoně o vlastnictví bytů je tato záležitost řešena tím, že svá práva a povinnosti spojená a vlastnictvím bytové jednotky spoluvlastnického podílu na budově a pozemku (pozemcích)realizujete prostřednictvím společenství vlastníků jednotek. Toto společenství, dle právní úpravy platné do 31. 12 2013, vznikalo ze zákona. Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy. Společenství má své stanovy, výbor nebo pověřeného správce. Stanovami a zákonem jsou jasně daná pravidla pro rozhodování ve společenství. Je nutné si uvědomit, že nevlastníte jen váš byt, ale že jste i spoluvlastníkem domu a pozemku a že o společných věcech (např. oprava fasády, střechy, schodiště, atd.)nemůžete rozhodovat sám, bez ohledu na vůli ostatních. Pokud jste s činností výboru nespokojen, popřípadě máte odborné znalosti o správě domu, tak je třeba, abyste se do činnosti výboru zapojil, nebo je-li vás nespokojených víc, abyste si zvolili nový výbor: Jak tak učinit, naleznete v zákoně o vlastnictví bytů a ve vašich stanovách. Věřte mi, že mé zkušenosti z poradenské činnosti spíše hovoří pro ty členy výboru společenství, kteří mají odborné znalosti, zkušenosti, jsou ochotni poctivě pracovat a jsou si vědomi mnohdy nelehké práce s lidmi a vůbec nezáleží na tom, zda jsou staří nebo mladí. JUDr. Jitka Kocianová

Jsme společenství vlastníků a budeme v našem bytovém domě měnit staré vchodové dveře za nové, a chceme vědět, jestli se musí otvírat ven nebo můžou i dovnitř (jako nyní)?

Pokud se jedná o pouhou výměnu (opravu dveří), kdy jsou zachovány všechny rozměry a nezasahuje se do konstrukce domu, tak by se mělo postupovat podle Vaší projektové dokumentace k domu a dveře by měly být podle této dokumentace. Když dochází k nějakým změnám (je to jinak než v původní projektové dokumentaci), tak by se měly respektovat požadavky současně platných předpisů. Vchodové dveře do bytového domu jsou dveřmi na únikové cestě, požadavky na dveře na únikových cestách v nevýrobních objektech jsou v ČSN 73 0802 z května 2009. Podle článku 9. 13 normy se dveře musí otevírat ve směru úniku, s výjimkou dveří z místnosti nebo funkčně ucelené skupiny místností, u kterých úniková cesta začíná, dveří do bytu (které se mohou otevírat proti směru úniku) a s výjimkou východových dveří na volné prostranství, do pasáži apod., pokud jimi neprochází více než 200 evakuovaných osob. Za otevíravé ve směru úniku se považují také dveře kývavé a vodorovně posuvné (do stran) mimo únikovou cestu. Dveře, jimiž prochází úniková cesta, musí být otevíravé otáčením křídel v postranních závěsech nebo čepech, popř. vodorovně posuvné. Dveře, jimiž prochází úniková cesta, musí umožňovat snadný a rychlý průchod, zabraňovat zachycení oděvu apod. a svým zajištěním nesmí bránit evakuaci unikajících osob ani zásahu požárních jednotek. Dveře na únikových cestách umožňuji buď ve směru úniku trvale volný průchod, nebo jsou-li opatřeny speciálními bezpečnostními zámky (např. kódovými karty) musejí být v případě evakuace osob samočinně odblokovány a otevíratelné bez dalších opatřeni; kódové karty apod. nelze užít u dveří chráněných únikových cest. Dveře na únikových cestách, které při běžném provozu jsou zajištěny proti vstupu nepovolaných osob, musejí být při evakuaci otevíratelné a průchodné. Uzamykatelné dveře z místností určených pro spaní se doporučuje vybavit tak, aby bylo možno v případě nouze je otevřít zvenčí. Dveře, popř. vrata ovládaná motoricky musí umožňovat také ruční otevření. V objektech, kde jsou osoby neschopné samostatného pohybu nebo s omezenou schopnosti pohybu a je nutné pro zajištění bezpečnosti osob (nebo z jiných důvodů) dveře na únikových cestách blokovat, mohou být tyto dveře opatřeny přídržnými magnety, které se v případě požáru automaticky odblokují pomocí EPS. V bezprostřední blízkosti těchto dveří musí být umístěno přídavné tlačítko označené piktogramem pro odblokování dveří bez ohledu na EPS nebo obdobné zařízeni. V odůvodněných případech postačí i přídavné tlačítko.

V našem SVJ máme v 16-ti jednotkách 4 neplatiče. Někteří z nich na sebe vyhlásili osobní bankrot, což znamená, že SVJ dostane jen 20 % z dlužné částky. Neplatiči bydlí dál, dluh každý měsíc narůstá. Dalších 4 jednotkách bydlí invalidní důchodci, kteří jsou takto okrádáni. Nebytové prostory (sušárna a mandl) byly dány do užívání sousedům. Jsou tam umístěny průmyslové radiátory a shromáždění SVJ se usneslo, že se v nich bude topit. Elektřina a plyn je však rozpočítávána mezi všechny vlastníky, jak se máme bránit?

V mnoha společenstvích vlastníků jednotek vznikají problémy, které tazatelka popsala. Při vzniku společenství vlastníků jednotek neznali často budoucí vlastníci svá práva a povinnosti a fungování společenství. Později přišlo rozčarování. Dluhy jednotlivých vlastníků je třeba vymáhat neprodleně, protože čím větší dluh, tím je menší šance jeho úplného splacení. To znamená, že je třeba zaslat upomínky, následně žalovat na platební rozkaz u místně příslušného soudu, v krajním případě pak použít ustanovení § 13 odst. 2 zákona č.72/1994 Sb. v platném znění: „ … K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek oprávněných vlastníků vzniklých z neplnění povinnosti vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka na věcech movitých obdobně jako zástavní právo na zajištění nájemného.“ Pokud se týká ostatních záležitostí, tj. užívání sušárny, prádelny a mandlu nebo rozúčtování nákladů za služby spojené s užíváním bytu, rozhoduje o přijetí usnesení na shromáždění společenství vlastníků, které je usnášeníschopné, nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. Zákon č. 72/1994 Sb. dává přehlasovanému vlastníkovi, jde-li o důležitou záležitost, právo požádat místně příslušný soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíce ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.

Naši zvolení členové výboru SVJ zpracovali nové Stanovy, které jsou v některých částech v rozporu se základní Listinou práv a svobod (vstup do bytu ap.) Také jsou v rozporu se zákonem č. 72/1994Sb. Jsou tato ustanovení neplatná a lze se řídit nařízením vlády č. 371/2004 Sb.? Případně, jak tento problém vyřešit? Děkuji za odpověď.

Stanovy společenství vlastníků mohou být upraveny na podmínky konkrétního společenství, nesmí však být v rozporu se závaznými právními předpisy a jejich ustanoveními. I zákon o vlastnictví bytů má ustanovení, která jsou kogentní (právně závazná, nelze se od nich odchýlit a ustanovení dispozitivní (kde je věcí zúčastněných, jak si své záležitosti upraví). V této souvislosti bych ráda upozornila na to, že od 1. 1. 2014 vstupuje v účinnost nový občanský zákoník, kde budou vlastnická práva upravena zejména v § 1158 až 1222 a zákon č. 72/1994, o vlastnictví bytů se tímto novým občanským zákoníkem zrušuje, takže od 1. 1. 2014 se již nebude podle tohoto zákona postupovat. Nový občanský zákoník pak ve svých přechodných ustanoveních uvádí, že právní úprava v novém občanském zákoníku se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim. Pokud jsou stanovy upravovány za současné právní úpravy, musí být v souladu s dosud platnými právními předpisy. Listina základních práva a svobod je součástí ústavního pořádku České republiky a v žádném případě ji nelze obcházet a bude tomu tak i do budoucna. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků, stanoví, že neobsahují-li stanovy společenství, schválené jeho shromážděním, některou z náležitostí uvedených v § 9 odst. 14 zákona o vlastnictví bytů, řídí se právní poměry společenství v těchto věcech příslušnými ustanoveními vzorových stanov uvedených v příloze k tomuto nařízení. Také toto nařízení se novým občanským zákoníkem zrušuje, platí do 31. 12. 2013. Ve vašich stanovách se zřejmě nový výbor společenství snaží upravit povinnosti vlastníka. Škoda, že jste nenaspal konkrétně, jak navržené ustanovení zní. Pokud se skutečně domníváte, že toto ustanovení je v rozporu s Listinou, pak v této části máte právo stanovy napadnout a s tímto nesouhlasit. V případě, že jste byl přehlasován a konkrétní ustanovení stanov je skutečně v rozporu s Listinou, je toto konkrétní ustanovení neplatné a nelze podle něj postupovat. Nelze ani postupovat podle vzorových stanov (nař. vl. č. 371/2004 Sb.), protože máte svoje schválené stanovy se všemi náležitostmi, jen v nich máte něco navíc, nad rámec § 9 odst. 14 zákona o vlastnictví bytů, a proto analogické „náhradní“ ustanovení ve vzorových stanovách byste nenalezli. Budete tedy postupovat podle schválených stanov, ale nebudete moci uplatnit vůči členům neplatné ustanovení. V případě, že by povinnost, která je stanovami upravena v rozporu s právními předpisy, byla na členu vymáhána, musel by v případě sporu o platnosti či neplatnosti ustanovení rozhodnout soud.

Obracím se na Vás s prosbou o radu ve věci SVJ. Máme majitele bytu, který byt pronajímá, nechce nám ale přiznat počet osob, které tam skutečně bydlí. Jedná se hlavně o vyúčtování služeb za rok 2012. Je to záloha na výtah a osvětlení domu. Počítá se na počet osob v bytě. Majitel řekl správci, že tam bydlí jen jedna paní. Jsou tam ale ještě další dvě osoby. To nechce přiznat, prý jsou tam jen na návštěvě. On bude platit jen za jednu osobu. Bydlící v domě je ale vidí. Každý den chodí z bytu a do bytu a jezdí výtahem až do 7. patra a ostatní to za ně zaplatí. Jak máme prosím postupovat? Mám obavu, že když budu bydlící v domě (majitele bytů) obcházet, že mi nepodepíší, kolik lidí v tomto bytě bydlí a ještě se to obrátí proti mně. Děkuji za odpověď.

Pro oznamovací povinnost ohledně počtu osob v bytě jsou důležité tyto právní předpisy: 1. Zákon o vlastnictví bytů, § 13 odst. 5, který odkazuje na příslušná ustanovení občanského zákoníku ve věci nájmu bytu. Podle těchto ustanovení se pak dá analogicky odvodit, že i vlastník bytu, který byt pronajímá tuto povinnost má, pokud se další osoby v bytě zdržují déle než dva měsíce. 2. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb. (Vzorové stanovy), Čl. XIV odst. 2 písm. j), kdy člen společenství má povinnost oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé též na počtu členů domácnosti, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. 3. Jsou to vaše stanovy, pokud nepoužíváte vzorové stanovy, uvedené pod bodem 2. této odpovědi. V tomto duchu je třeba napsat uvedenému vlastníkovi dopis a upozornit jej na to, že neplnění povinností vlastníka, je také možno řešit soudní cestou s tím, že poškozuje ostatní členy společenství.

Dobrý den, obracím se na vás s dotazem ve věci vstupu do bytu v případě havárie. Jsme SVJ, kde byty vlastní i cizinci. Stalo se nám, že v bytě cizince praskla voda a museli jsme zavřít stoupačku a tím od vody odpojit 3 byty nad sebou. Cizinec je nyní mimo naši republiku, na e-maily nereaguje, mobil nezvedá. Potřebujeme vstoupit do jeho bytu a vodu zastavit přímo v tomto bytě. Za jakých podmínek můžeme vstoupit do bytu?


Právě pro tyto případy je dobré dohodnout se ve společenství, že každý vlastník jednotky vedle kontaktu na sebe, zároveň uvede i osobu, která je k dispozici pro případ, že vlastník je nedostupný. Toto doporučení lze přiměřeně použít podle § 2269 odst. 1 obč. zák., i když se týká vztahu pronajímatel a nájemce bytu. Platí zde, že jestliže ví nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli.
Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.
Ptáte se, jak je možné zpřístupnit byt, když v bytě vznikla havárie, vlastník je nedostupný a nikdo jiný nemá od bytu klíč.
V takovémto neodkladném případě může nejlépe předseda výboru společenství oslovit policii nebo třeba i strážníky obecní či městské policie, ti si přizvou další nestrannou a bezúhonnou osobu, např. zástupce obecního či městského úřadu a společně byt otevřou a po odstranění závady vymění zámek, byt zavřou. O celém zákroku se sepíše úřední záznam. Jakmile je majitel bytu dostupný, vyrozumí se o zákroku, předá se mu úřední záznam a nový klíč od bytu.
Koc.

Jsme SVJ. V domě jsme vyměnily okna. Firma do okem zadarmo namontovala žaluzie. Jeden z vlastníků chce nyní úhradu za opravu /přetržená lanka/ žaluzií. Kdo má opravu žaluzií hradit? Vlastník bytu argumentuje tím, že okna tvoří plášť domu a žaluzie patří k oknu, proto je to věc všech, a proto má opravovat žaluzie společenství.


Podle § 1160 obč. zák. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím v § 5 uvádí, mimo jiné, že společnými částmi domu jsou výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic).
Občanský zákoník dále v § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2] upravuje institut "výlučného užívání" společných částí příslušejícího vlastníku určité jednotky (může se jednat např. o balkony či lodžie přístupné přímo jen z bytu atd.). Společná část bude i v tomto případě ze spoluvlastnického hlediska společná všem vlastníkům, avšak k jejímu užívání bude mít výlučné právo vlastník jednotky uvedený v prohlášení (či v jiném dokumentu, na jehož základě vznikají jednotky - smlouva o výstavbě, dohoda spoluvlastníků či manželů nebo rozhodnutí soudu).
Důležitou roli proto hraje Prohlášení vlastníka, stanovy nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků.
Okno, ač je společnou částí domu, je uvnitř bytu ve výlučném užívání vlastníka jednotky, včetně žaluzií, proto jejich drobná oprava je věcí vlastníka, pokud jste se ve společenství nedohodli jinak.
Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy (§ 1175 odst. 2 obč. zák.).
Dále jste si v SVJ mohli určit pravidla pro drobné opravy a údržbu bytu, např. s odkazem na nařízení vlády č.308/2015 Sb., přestože se týká nájemců bytů.
Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele (vlastníka), a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují mimo jiné opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí (ty které jsou v nařízení vlády vyjmenované), jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce. V případě, že součet nákladů za všechny zde uvedené drobné oprav přesáhne v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Doporučuji proto, aby nedocházelo ve vašem společenství k dohadům, abyste si pravidla pro drobné opravy a běžnou údržbu bytu nastavili a odsouhlasili na shromáždění vlastníků.
Koc.